「この土地は再建築不可なので、建て替えはできません」——不動産会社からそう言われ、売却自体をあきらめかけている方もいるのではないでしょうか。
たしかに再建築不可物件は仲介では買い手が見つかりにくい代表格ですが、売り方さえ変えれば、まだ選択肢は残っています。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊すと、同じ場所に新しい建物を建てられない土地のことです。
多くは建築基準法上の「接道義務」を満たしていないことが原因で、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地がこれにあたります。昔ながらの住宅密集地や、細い路地の奥にある物件で見かけることが多いでしょう。
今の建物に住み続けたり、リフォームしたりすること自体は可能です。ただし解体して建て替える、増築で確認申請が必要になる、という場面では制限を受けます。
相場は通常物件の5〜7割程度
再建築不可物件は「将来建て替えられない」というリスクがあるため住宅ローンの審査も通りにくく、購入希望者はかなり限られます。
仲介で売りに出しても内見だけで終わってしまい、長期間売れ残ることが少なくありません。目安として、売却相場は同じ立地の通常物件の5〜7割程度になることが多く、条件によってはさらに下がる場合もあります。
再建築不可物件を売る方法
隣地を購入・借地して接道義務を満たす
隣地の所有者に土地の一部を購入または借地させてもらい、接道義務を満たせれば、再建築可能な土地として売却でき、価格も大きく上がります。
ただし隣地所有者との交渉が前提になるため、時間がかかることは覚悟しておいたほうがよいでしょう。
セットバックで対応できないか確認する
道路の幅が4m未満でも、道路の中心線から2m後退する「セットバック」によって再建築が認められるケースもあります。役所の建築指導課に問い合わせれば、自分の土地が対象になるか確認できます。
再建築不可物件の買取を専門とする業者に相談する
隣地交渉やセットバックが現実的でない場合は、専門の買取業者に相談するのが最も早い方法です。
リフォームして再販したり賃貸物件として活用したりするノウハウを持っており、現況のまま買い取ってもらえます。仲介より価格は下がりますが、売却期間はかなり短くなります。
売却前に確認しておきたいこと
再建築不可物件は、同じような条件でも接道状況や建物の傷み具合によって査定額の差が大きく出ます。1社だけの査定で判断せず、再建築不可物件の取り扱い実績がある業者を含めて複数社を比較したほうがよいでしょう。
また、隣地との境界があいまいなまま放置されているケースも多いため、境界確認資料があれば査定時に提示すると話が早く進みます。
まとめ
再建築不可物件は「売れない物件」ではなく「売り方を選ぶ必要がある物件」です。仲介で買い手がつかない場合も、隣地交渉やセットバック、専門買取業者への相談など複数の選択肢があります。
まずは自分の土地がどの方法に当てはまりそうか、確認するところから始めてみてください。
お住まいの地域ごとの不動産売却の基本的な流れは、福岡県の不動産売却ページでも解説しています。