「兄弟と共同名義のままの実家、自分の分だけでも売れないだろうか」「相手が売却に同意してくれず、話が全然進まない」——共有名義の不動産を巡って、こうした悩みを抱える方は少なくありません。
名義が分かれているせいで身動きが取れないときこそ、共有持分という仕組みを正しく理解しておくと選択肢が見えてきます。
共有持分とは何か
共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有しているときの、各人の持ち分(所有権の割合)のことです。
兄弟で実家を相続してそのまま名義変更した場合や、夫婦で住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合などによく発生します。登記簿には「持分2分の1」のように、各共有者の割合が記載されます。
不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば、物件全体の売却はできません。
一方で、自分自身の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても単独で売却できます。これは民法で認められた権利です。
共有持分を売却する3つの方法
共有名義の不動産を手放したいとき、主に次の3つの方法があります。
他の共有者に持分を買い取ってもらう
トラブルになりにくい方法です。相手にとっても単独所有になる利点があるため、話し合いがまとまれば市場価格に近い水準での取引になりやすくなります。
共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する
売却額を持分割合で分配する方法です。不動産全体を市場価格で売れるため、金額としては最も大きくなりやすい一方、全員の合意形成に時間がかかることがあります。
自分の持分だけを第三者(買取業者)に売却する
他の共有者の同意が得られない、連絡が取れない、話し合いがまとまらないといった場合の選択肢です。
持分専門の買取業者であれば、他の共有者との関係にかかわらず、自分の持分だけを現金化できます。共有持分は買主にとって扱いにくい資産のため、価格は不動産全体を売る場合に比べて低くなる傾向があります。
持分だけを売却するときに気をつけたいこと
持分売却は自分の判断だけで進められる分、事前に知っておいたほうがよいこともいくつかあります。
価格は不動産全体の相場より下がりやすい
買主は持分だけを取得しても不動産全体を自由に使えるわけではないため、市場価格そのままでは売りにくく、査定額は低めになるのが一般的です。
買取業者に売却する場合の相場は、「不動産全体の市場価格×持分割合」で出した理論上の価値の、さらに3〜5割程度になることが多いといわれています。
他の共有者との関係に影響することも
持分を第三者に売却したこと自体は法律上問題ありませんが、新しい共有者(買取業者など)が他の共有者に連絡を取ることになります。
事前に一言伝えておいたほうが、後々のトラブルは避けやすくなるかもしれません。
査定額は業者によって差が大きい
共有持分は専門知識が必要な分野のため、通常の仲介業者では取り扱いを断られることもあります。複数の持分専門業者に査定を依頼し、金額と対応を比較したほうがよいでしょう。
まとめ
共有名義の不動産は、放置していても状況が変わることはほとんどなく、相続が発生するたびに共有者が増えて、時間が経つほど関係が複雑になっていきます。
まずは自分の持分がどのくらいの価値になるのか、査定を受けて把握しておくと、その後の判断がしやすくなります。
お住まいの地域ごとの不動産売却の基本的な流れは、福岡県の不動産売却ページでも解説しています。