民泊物件の売却を検討しているものの、適切な売却方法や最適なタイミング、価格設定に悩まれていませんか。民泊事業からの撤退や資金化を考える中で、どのような準備が必要なのか、どうすれば高値で売却できるのか、具体的な方法が分からず立ち止まっているかもしれません。

本記事では、民泊物件の売却に関する具体的な方法から、適正価格の決め方、売却のタイミング、さらには物件価値を高めるためのノウハウまで、実践的な情報をご紹介します。
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民泊物件の売却方法は何がある?

M&A

民泊物件を売却する際には、複数の方法から物件の特性や状況に合わせて最適な手段を選択する必要があります。急ぎの売却なのか、できるだけ高値での売却を目指すのか、あるいは確実な取引を優先するのかによって、選択すべき方法が変わってきます。

それぞれの売却方法の特徴と活用方法について詳しく解説します。
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個人売買での売却

個人売買は直接取引による売却方法です。売主と買主が直接交渉を行うため、仲介手数料が不要となり、取引コストを大幅に抑えることができます。取引価格の設定も当事者間の合意で決定できるため、柔軟な価格交渉が可能となります。

個人売買を選択する場合は、契約書類の作成や重要事項説明など、専門的な知識が必要な部分については、司法書士や行政書士に依頼することが必須となります。特に民泊物件の場合、宿泊事業法に基づく届出の継承手続きや、設備・備品の引き継ぎなど、通常の不動産取引以上に複雑な要素が含まれます。

また、個人売買では買主の信用調査や資金力の確認が難しいため、取引の確実性という点ではリスクが高くなる傾向にあります。そのため、知人や取引先など、信用できる相手との取引に限定することが賢明です。

不動産仲介業者の利用

不動産仲介業者を通じた売却は、豊富な経験と専門知識を持つプロフェッショナルにサポートを受けられる方法です。物件価値の査定から買主の発掘、価格交渉、契約手続きまで一貫したサービスを提供します。

仲介業者は独自のネットワークを活用して、適切な買主を見つけ出す能力があります。民泊事業者や不動産投資家とのつながりを持つ仲介業者であれば、物件の特性を理解した上で、適切な買主候補を紹介することが可能です。

特に民泊物件の場合、一般の居住用不動産とは異なる専門的な知識が必要となります。営業実績や稼働率、収益性などの情報を適切に開示し、価値評価を行う必要があります。また、近隣住民との関係や地域特性なども、売却時の重要な判断材料となります。
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オンラインプラットフォームを活用

不動産売買のオンラインプラットフォームは、幅広い層の買主にアプローチできる現代的な売却方法です。物件情報をインターネット上で公開することで、地理的な制約なく買主を募ることができます。

オンラインプラットフォームを活用する利点は、24時間365日いつでも物件情報を公開できることです。写真や動画、間取り図などの視覚的な情報を充実させることで、物件の魅力を効果的にアピールすることができます。また、民泊物件としての運営実績や収益性などのデータも、図表を用いて分かりやすく提示することが可能です。

ただし、オンラインプラットフォームを利用する場合は、個人情報の取り扱いには十分な注意が必要です。また、実際の内覧や契約交渉の段階では、対面での対応が必要となる場合もあります。

競売や公売の活用

競売や公売は、裁判所や税務署などの公的機関を通じて行われる売却方法です。債務整理や税金滞納などの事情がある場合に選択されることが多いですが、通常の売却方法としても検討する価値があります。

競売物件は、一般的に市場価格よりも安価で取引される傾向にあります。ただし、民泊物件の場合、営業許可の継承や設備の引き継ぎなど、独自の課題が存在することに注意が必要です。また、内覧機会が限られることや、引き渡しまでの期間が長くなる可能性もあります。

民泊専門M&A仲介サイトでの売却

民泊専門のM&A仲介サイトを利用することで、民泊事業者や投資家に直接アプローチすることができます。これらのサイトは、民泊物件特有の情報を詳細に掲載できる設計となっているため、物件の価値を適切に伝えることが可能です。

民泊仲介サイトでは、稼働率や収益性、口コミ評価など、民泊事業に特化した情報を重視します。また、家具や設備などの付帯設備についても、詳細な情報を提供することができます。サイトによっては、収益シミュレーションツールなども用意されており、買主候補者が投資判断を行いやすい環境が整っています。

このように、民泊物件の売却方法は複数存在し、それぞれに特徴があります。物件の状況や売主の希望条件、市場環境などを総合的に判断し、最適な売却方法を選択することが重要です。

民泊物件の買取と仲介はどう違う?

民泊物件の売却において、買取と仲介は全く異なる性質を持つ売却方法です。売却の目的や緊急性によって最適な方法は変わってきます。

資金化までのスピードを重視するか、できるだけ高値での売却を目指すかによって、選択すべき方法が異なります。それぞれの特徴について詳しく解説します。

買取のメリットとデメリット

買取は不動産会社が直接物件を購入する方法です。最大の特徴は、売却が確実に成立し、スピーディーな資金化が可能な点です。通常の不動産取引では、買主が見つかってから契約、決済まで数か月を要することが一般的ですが、買取の場合は最短で2週間程度での資金化が可能となります。

買取を行う不動産会社は、物件の査定から契約、決済までをワンストップで提供します。売主側の手続きが簡素化され、煩雑な事務作業から解放されるため、時間的な負担を大幅に軽減できます。特に相続や債務整理など、急ぎの売却が必要な場合に有効な選択肢となります。

ただし、買取価格は市場価格よりも低く設定されることが一般的です。これは、買取会社が物件を転売するまでの保有コストや、リスクを考慮しているためです。民泊物件の場合、営業許可の継承や設備の評価など、専門的な要素も価格に影響を与えます。

仲介のメリットとデメリット

仲介は、不動産会社が売主と買主の間に立って取引を成立させる方法です。仲介会社は豊富なネットワークを活用して、適切な買主を探し出します。市場価格での取引が基本となるため、買取と比較して高値での売却が期待できます。

仲介会社は、物件価値を最大限に引き出すための販売戦略を立案します。民泊物件の収益性や将来性をアピールし、投資価値の高さを訴求することで、より良い条件での売却を目指します。また、価格交渉においても、専門家としての知見を活かしたサポートを受けることができます。

一方で、仲介の場合は成約までの期間が不確定となります。市場環境や物件の特性によって、買主が見つかるまでに数か月から1年以上かかることもあります。また、内覧対応や価格交渉など、売主側にも一定の時間的な負担が発生します。

どちらを選ぶべきか?

買取と仲介のどちらを選択するかは、売主の状況や優先順位によって判断する必要があります。迅速な資金化が必要な場合や、手続きの簡素化を重視する場合は買取が適しています。一方、多少時間がかかっても高値での売却を目指したい場合は、仲介を選択することが賢明です。

具体的な判断基準としては、以下の要素を考慮します。まず売却の緊急性です。相続税の納付期限が迫っている場合や、債務の返済が必要な場合は、確実な売却が見込める買取が適しています。次に物件の市場性です。立地や収益性に優れた物件であれば、仲介による市場価格での売却がより有利となります。

また、売主の実務的な対応力も重要な判断要素となります。買取は手続きが簡素化されるため、不動産取引の経験が少ない売主でも安心して取引を進めることができます。一方、仲介の場合は、内覧対応や価格交渉など、売主側にも一定の実務対応が求められます。

民泊物件のM&A手続きとは?

Step

民泊物件のM&Aは、単なる不動産取引以上に複雑な手続きとなります。物件だけでなく、事業そのものを譲渡することになるため、綿密な調査と評価、慎重な交渉が必要です。

それでは、M&A手続きの各段階について詳しく解説します。

調査(Due Diligence)

M&Aの第一段階である調査では、対象となる民泊事業の実態を詳細に把握します。財務諸表や税務申告書などの財務情報はもちろん、営業許可証や消防検査証明書などの法的書類も確認が必要です。特に重要なのは運営実績の検証です。

稼働率の推移や客単価、顧客満足度など、事業の収益性に直結する指標を分析します。また、固定客の割合や季節変動、競合施設との比較など、事業の安定性を評価する要素も詳しく調査します。さらに、従業員の雇用状況や取引先との契約内容など、事業運営に関わる人的・物的資源の状況も確認が必要です。

この段階での見落としは、後の交渉や運営に大きな影響を及ぼす可能性があるため、専門家のサポートを受けながら、慎重に進める必要があります。

評価(Assessment)

事業価値の評価は、M&Aの成否を左右する重要なプロセスです。評価には複数の手法を組み合わせて用います。一般的なのは収益還元法で、過去の営業実績から将来の収益を予測し、現在価値に割り引く方法です。

物件の立地特性や建物の状態、設備の充実度なども重要な評価要素となります。特に、インバウンド需要の取り込みやビジネス需要の開拓など、将来の成長可能性も考慮に入れます。また、近隣の開発計画や規制強化の動きなど、外部環境の変化も評価に反映させる必要があります。

評価結果は、買収価格の算定根拠となるだけでなく、事業計画の策定や融資交渉の基礎資料としても活用されます。

掲載(Publish)

M&A市場への掲載は、適切な買主候補を見つけるための重要なステップです。M&A仲介会社や専門のプラットフォームを通じて、事業概要や財務情報、将来性などを開示します。

掲載する情報は、秘密保持契約を締結した相手にのみ開示される非公開情報と、一般に公開される情報を適切に区分する必要があります。特に、顧客情報や営業ノウハウなど、競争力の源泉となる情報の取り扱いには細心の注意が必要です。

交渉(Negotiation)

交渉段階では、売却価格だけでなく、様々な条件について協議します。従業員の処遇や取引先との関係維持、ブランドの使用権など、事業の継続性に関わる事項について、詳細な合意が必要です。

特に重要なのは、引き継ぎ期間中のサポート体制です。運営ノウハウや顧客関係の移管には一定の時間が必要となるため、移行期間中の運営体制や研修プログラムなどについても具体的な合意が必要です。

契約(Contract)

契約書の作成では、売買条件だけでなく、表明保証条項や瑕疵担保責任など、法的な保護規定も重要です。特に、営業許可の継承や設備の保証、従業員の雇用継続など、民泊事業特有の事項については詳細な取り決めが必要です。

契約書には、決済方法や支払条件、クロージング後の是正措置など、実務的な事項も明確に規定します。また、秘密保持義務や競業避止義務など、取引の安全性を確保するための条項も重要です。

引き渡し(Transfer of Ownership)

所有権の移転と並行して、事業運営の引き継ぎも実施します。営業許可の名義変更や設備の引き渡し、従業員への説明会など、必要な手続きを計画的に進めます。

特に重要なのは、顧客への対応です。予約済みの顧客への説明や、評価サイトでの情報更新など、事業の継続性を確保するための施策を実施します。また、清掃業者や設備メンテナンス業者など、協力会社との関係維持も重要です。

このように、民泊物件のM&Aは複数の専門分野にまたがる複雑な手続きとなります。各段階で専門家のサポートを受けながら、計画的に進めることが成功の鍵となります。

民泊物件の適正価格はどう決まる?

価格

民泊物件の価格設定は、通常の不動産取引とは異なる独自の評価基準が必要となります。事業用不動産としての収益性と、建物としての資産価値の両面から総合的に判断する必要があります。

不動産としての基本的な価値に加えて、宿泊施設としての事業性を考慮した評価が重要となります。
関連:民泊物件の売却価格はどのように決まる?売却に適切なタイミングなど紹介!

物件の立地と価格

民泊物件における立地評価は、一般的な居住用不動産とは異なる基準で行います。最寄り駅からの距離や繁華街へのアクセスに加えて、観光スポットとの位置関係や、インバウンド需要の取り込みやすさなども重要な判断材料となります。

立地の評価では、公共交通機関の利便性が特に重視されます。空港や新幹線駅からのアクセスの良さは、特に訪日外国人旅行者の利用を見込む場合に重要な要素となります。また、飲食店や商業施設が充実している地域は、宿泊客の利便性が高く、評価にプラスとなります。

周辺の観光資源も重要な価値決定要因です。有名な観光地や文化施設への近接性は、稼働率の向上に直結します。特に、季節性の低い観光資源がある地域は、年間を通じた安定した需要が期待できます。

収益性の評価

民泊物件の収益性評価は、過去の運営実績と将来の収益予測に基づいて行います。具体的には、年間の稼働率、平均客単価、運営経費などから純収益を算出し、投資回収期間を考慮した価格設定を行います。

稼働率の分析では、月別や曜日別の変動も重要な指標となります。特に、オフシーズンの稼働状況や、平日と休日の稼働率の差は、事業の安定性を評価する上で重要な情報となります。また、リピーター率や口コミ評価なども、将来の収益性を予測する上で有用な指標です。

運営コストの評価も重要です。清掃費用、水道光熱費、設備メンテナンス費用など、固定費と変動費の構造を詳細に分析します。さらに、予約管理システムの利用料や広告宣伝費など、営業活動に関わるコストも考慮に入れる必要があります。

市場相場の調査

適正価格の決定には、同エリアの類似物件の取引事例や、競合施設の営業状況などの市場調査が欠かせません。特に、近隣の宿泊施設の客室単価や稼働状況は、価格設定の重要な参考指標となります。

市場調査では、同規模・同グレードの民泊施設だけでなく、ホテルや旅館なども比較対象とします。また、新規出店計画や法規制の動向など、市場環境の変化も価格決定の要因となります。特に、大規模な再開発計画や、交通インフラの整備計画がある地域では、将来の価値上昇を見込んだ評価が可能です。

設備や内装の影響

設備や内装の質は、民泊物件の価値を大きく左右します。特に、Wi-Fi環境や空調設備、セキュリティシステムなど、宿泊客の快適性と安全性に関わる設備は重要な評価要素となります。

内装のグレードは、客室単価に直結する要素です。デザイン性の高い内装や、高級家具・家電の設置は、より高い宿泊料金の設定を可能にします。また、キッチンやランドリー設備など、長期滞在者向けの設備は、稼働率の向上に寄与する要素として評価されます。

修繕履歴や設備の更新状況も重要です。給湯器や空調設備など、高額な設備の更新時期が近い場合は、将来の投資負担として価格から減額する必要があります。また、耐震性能や防火設備など、建物の安全性に関わる要素も慎重に評価する必要があります。

このように、民泊物件の適正価格は、多角的な視点からの評価に基づいて決定されます。立地特性、収益性、市場環境、設備状況など、様々な要素を総合的に判断することで、適切な価格設定が可能となります。

民泊物件の売却にかかる費用は?

マネー 

民泊物件の売却には、通常の不動産取引以上に複雑な費用が発生します。物件の売却価格に加えて、税金や仲介手数料、その他の諸経費など、様々な費用を考慮する必要があります。費用の全体像を把握することで、売却後の手取り額を正確に見積もることが可能となります。

売却時の税金

民泊物件の売却時には、複数の税金が課されます。主要な税金として、譲渡所得税、住民税、消費税が挙げられます。これらの税金は、物件の保有期間や売却益の金額によって計算方法が異なります。

譲渡所得税は、売却価格から取得価格と諸経費を差し引いた譲渡益に対して課税されます。保有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われ、税率が軽減されます。具体的には、長期譲渡所得の場合、所得税15%、住民税5%の合計20%の税率が適用されます。一方、5年以下の場合は短期譲渡所得として、所得税30%、住民税9%の合計39%の税率となります。

消費税については、民泊事業用として使用していた物件の場合、課税対象となることがあります。課税売上高が1,000万円を超える事業者は、原則として消費税の納税義務が発生します。ただし、居住用部分がある場合は、その面積按分などにより、課税対象額が調整されます。

仲介手数料

仲介手数料は、売却価格に応じて法定の上限額が定められています。具体的には、売却価格の3%に消費税を加えた金額が上限となります。ただし、民泊物件の場合、事業用不動産としての専門的な知識や、買主の発掘に特別な努力が必要となるため、付加的なサービス料が発生することがあります。

仲介会社によっては、広告宣伝費や集客費用、内覧会の開催費用なども、別途請求されることがあります。特に、高額物件や特殊な立地の物件では、ターゲットを絞った効果的な販売戦略が必要となるため、追加的な費用が発生する可能性があります。

また、M&A仲介を利用する場合は、成功報酬型の手数料体系が一般的です。売却価格の数%から10%程度が相場となりますが、案件の規模や複雑さによって変動します。契約前に手数料の詳細を確認し、予算に組み込んでおくことが重要です。

その他の諸経費

売却に伴う諸経費には、様々な項目が含まれます。登記費用や固定資産税の精算金、不動産取得税の負担金など、取引に必要な法定費用が発生します。また、物件の状況によっては、引き渡し前の修繕費用や清掃費用なども必要となります。

具体的な諸経費として、以下のような項目が想定されます。登記関連費用は、所有権移転登記の司法書士報酬と登録免許税が主な内容です。固定資産税の精算金は、売却時点での未経過期間分を買主に精算する必要があります。

また、民泊物件特有の費用として、営業許可の譲渡手続き費用や、予約システムの解約費用なども考慮する必要があります。さらに、家具や備品の処分費用、清掃業者との契約解除に伴う違約金なども、状況に応じて発生する可能性があります。

売却時の諸経費は、物件の状況や取引の形態によって大きく変動します。事前に詳細な見積もりを取得し、必要な資金を準備することで、円滑な取引が可能となります。特に、税金については税理士に相談し、適切な節税対策を検討することをお勧めします。

民泊物件はいつ売却すべき?

売却

民泊物件の売却タイミングは、事業の収益性や市場環境、金融情勢など、複数の要因を総合的に判断して決定する必要があります。適切なタイミングでの売却は、最大限の売却益を確保するために極めて重要です。市場の動向を見極めながら、戦略的な売却時期の選定が求められます。

収益が安定している時期

収益が安定している時期での売却は、物件価値を最大限に引き出すことができます。具体的には、直近1年間の稼働率が高い水準で推移している状態や、月次収支が安定してプラスを維持している状況が、売却の好機となります。

収益の安定性は、財務諸表や運営実績の数値として具体的に示すことができます。特に、季節変動の影響を最小限に抑え、年間を通じて安定した収入を確保できている状態は、買主にとって魅力的な投資対象となります。また、リピーター率の高さや、口コミ評価の良好さも、収益の安定性を裏付ける重要な指標となります。

買主は通常、過去2~3年の収支実績を重視します。そのため、好調な業績が続いている時期に売却を進めることで、より有利な条件での売却が可能となります。特に、新規参入者の多い民泊市場では、実績のある物件は高い評価を得やすい傾向にあります。

インバウンド需要の回復期

インバウンド需要の回復期は、民泊市場全体が活性化する時期であり、売却の好機となります。訪日外国人観光客の増加は、民泊需要の拡大に直結するため、市場の期待感が高まります。

インバウンド回復の兆しが見え始めた時期が、売却のタイミングとして有効です。特に、大規模なイベントや国際会議の開催が予定されている地域では、将来の需要増加を見込んだ価格設定が可能となります。

ただし、インバウンド需要は外部要因の影響を受けやすいため、慎重な判断が必要です。為替レートの変動や、国際情勢の変化なども、需要に影響を与える要因として考慮する必要があります。

物件の価値が高いうち

物件の価値は、建物の経年劣化や設備の老朽化によって徐々に低下していきます。そのため、大規模な修繕や設備更新が必要となる前に売却することで、より高い売却価格を実現できる可能性があります。

具体的には、築年数が10年以内で、主要設備の更新時期まで余裕がある状態が望ましいです。また、内装や設備が流行のデザインや機能を備えている時期も、売却の好機となります。特に、スマートロックやIoT設備など、最新技術を導入している物件は、付加価値として評価されます。

金利が上昇する前

金利環境は、不動産取引全般に大きな影響を与えます。特に、金利上昇が予測される局面では、資金調達コストの増加を見込んで、早めの売却を検討することが賢明です。

現在の低金利環境下では、投資用不動産としての需要が高く維持されています。しかし、金利上昇が現実味を帯びてくると、投資家の購入意欲が低下する可能性があります。そのため、金融政策の動向を注視しながら、金利上昇前の売却を検討する必要があります。

また、金利上昇は、不動産価格全般の下落要因となる可能性があります。特に、収益物件の場合、期待利回りの上昇により価格が調整される傾向にあります。そのため、金利上昇の兆候が見え始めた段階で、売却の検討を開始することが重要です。

このように、民泊物件の売却タイミングは、内部要因と外部要因の両面から総合的に判断する必要があります。市場環境の変化を的確に捉え、最適なタイミングでの売却を実現することが、事業価値の最大化につながります。

民泊物件を高く売るコツは?

売却 コツ

民泊物件の価値を最大化するには、戦略的なアプローチが必要です。物件そのものの価値向上に加えて、事業としての収益性を高めることで、より魅力的な投資対象として評価されます。

実践的な価値向上策と効果的な売却戦略について詳しく解説します。
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物件の付加価値を高める

民泊物件の価値向上には、ハード面とソフト面の両方からのアプローチが重要です。設備や内装の質を高めることで、より高い宿泊料金の設定が可能となり、結果として物件価値の向上につながります。

施設のグレードアップとして、まずはWi-Fi環境の整備や空調設備の更新、セキュリティシステムの強化などが効果的です。特に、スマートロックやオートチェックインシステムの導入は、運営効率の向上と人件費の削減につながります。また、キッチン設備の充実やワークスペースの設置など、長期滞在者向けの機能を追加することで、新たな顧客層の開拓が可能となります。

運営面では、予約管理システムの最適化や清掃サービスの品質向上など、オペレーションの効率化を図ることが重要です。

売却のタイミングを狙う

売却タイミングの選定には、市場環境の分析が不可欠です。特に、インバウンド需要の回復期や、地域の再開発計画が進行する時期は、物件価値の上昇が期待できます。

具体的には、大規模イベントの開催時期や、新たな交通インフラの整備計画が発表された後など、地域の将来性が注目される時期を狙います。また、競合物件の状況や、同エリアでの取引事例なども、タイミング選定の重要な判断材料となります。

買い手と交渉する

売却交渉では、物件の価値を適切に伝えることが重要です。具体的な運営実績や収支データを提示しながら、投資価値の高さを説得力のある形で説明します。

交渉のポイントとして、まず収益性の実績を明確に示すことが重要です。過去の稼働率の推移や、月次収支の詳細なデータを提示することで、安定した収益が見込めることを証明します。また、リピーター率や口コミ評価など、事業の安定性を裏付ける指標も効果的に活用します。

価格交渉では、近隣の取引事例や市場相場を踏まえつつ、物件特有の優位性を強調します。特に、立地の希少性や設備の充実度、運営ノウハウの価値など、他物件との差別化要因を具体的に説明することが重要です。

物件の魅力をアピール

物件の魅力を効果的にアピールするには、データに基づく客観的な価値提示と、感覚的な魅力の両面からのアプローチが必要です。

まず、立地の優位性を具体的に示します。最寄り駅からの距離や主要観光スポットへのアクセス、周辺の利便施設など、位置的な価値を明確にします。また、エリアの将来性として、再開発計画や人口動態の変化なども、投資価値を高める要素として提示します。

施設の魅力は、写真撮影やバーチャルツアーの作成により、視覚的に訴求することが効果的です。特に、室内の雰囲気や設備の使い勝手、眺望などは、実際の映像を通じて伝えることで、より深い理解を得ることができます。

運営面の魅力として、予約システムの効率性や清掃管理の品質、近隣とのコミュニケーション体制など、円滑な事業運営を支える要素も具体的に説明します。これらの情報は、新規オーナーが即座に運営を開始できることを示す重要な要素となります。

まとめ

民泊物件の売却は、一般の不動産取引とは異なる専門的な知識と戦略が必要です。売却方法の選択から、適正価格の設定、タイミングの見極めまで、様々な要素を総合的に判断することが重要です。特に、収益性や将来性を適切に評価し、物件の価値を最大限に引き出すための準備が成功の鍵となります。また、市場環境や金利動向にも注意を払い、最適なタイミングでの売却を目指すことが大切です。売却の際は、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることをお勧めします。

参考

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