不動産投資の新たな選択肢として注目を集めるAirbnb投資。短期の宿泊需要を取り込むことで、従来の賃貸運用以上の収益を目指すことができます。しかし、実際に始めようとすると、初期費用や法規制、運営方法など、多くの不安や疑問が浮かんでくるはずです。
この記事では、実務経験に基づいた具体的なノウハウと、成功に導くための重要なポイントを詳しく解説します。
Airbnb投資とは?メリットを徹底解説

不動産投資の新たな形として注目を集めるAirbnb投資は、所有する物件を短期滞在者向けに貸し出すことで収益を得る投資手法です。従来の賃貸収入と比較して、柔軟な価格設定が可能であり、高い収益性を実現できる可能性を秘めています。
ここでは、Airbnb投資の具体的な特徴や活用方法について、詳しく解説していきます。
Airbnb投資が注目される理由とは?
近年のインバウンド需要の回復により、Airbnb投資は新たな収益機会として注目を集めています。通常の賃貸物件と比較して、1日あたりの宿泊料金が高額に設定できる点が大きな特徴です。実際の運用データによれば、繁忙期には通常賃貸の2倍から3倍の収入を得られるケースも存在します。
観光地や都市部では、外国人観光客の需要が高く、特に利便性の高い立地であれば年間を通じて安定した予約が期待できます。加えて、季節やイベント時期に応じて柔軟に料金設定を変更できるため、収益の最大化が図れます。
物件の稼働率を上げるためには、写真撮影や説明文の作成など、魅力的な物件掲載が不可欠です。清掃サービスの手配や予約管理など、運営面での工夫も重要な要素となります。
副業としてのAirbnb投資
Airbnb投資は、本業を持ちながら始められる投資手法として人気を集めています。自宅の空き部屋から始められる点や、物件管理会社に運営を委託できる点が、副業として取り組みやすい理由です。
実際の運営では、予約対応や清掃管理などの業務が発生するため、時間的な制約がある場合は管理会社への委託を検討する必要があります。委託費用は月額売上の15%から30%程度が一般的で、物件の規模や提供するサービス内容により変動します。
物件の維持管理費用として、設備の修繕費や消耗品の補充費用なども考慮に入れる必要があります。これらの経費を踏まえた上で、収支計画を立てることが安定した運営につながります。
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不動産投資との違いは何?

不動産投資とAirbnb投資は、一見似ているものの、収益構造やリスク特性に大きな違いがあります。特に、運用方法や必要なスキルセットが異なるため、投資開始前に両者の特徴を理解しておくことが重要です。
それぞれの投資方法の特徴と違いについて、実践的な視点から詳しく解説していきます。
Airbnb投資と不動産投資の初期費用比較
Airbnb投資の初期費用は、物件取得費用に加えて、内装や設備の充実が必要となります。一般的な賃貸物件と比較して、家具や電化製品などの初期投資が上乗せされる点が特徴的です。具体的な費用として、1Kタイプのマンションの場合、家具や電化製品の購入に100万円から150万円程度が必要となります。
加えて、デザイン性の高い内装や設備は、宿泊料金の上限を引き上げる効果があります。実際の運用データによれば、内装にこだわった物件は、標準的な物件と比較して20%から30%高い宿泊料金を設定できています。その一方で、従来の不動産投資では、基本的な設備を整えるだけで賃貸を開始できるため、初期投資を抑えることが可能です。
さらに、Airbnb運営に必要な許認可取得費用も考慮に入れる必要があります。保健所への申請費用や消防設備の設置費用など、行政手続きに関連する支出が発生します。これらの費用は、物件の規模や地域によって異なりますが、数十万円程度を見込んでおく必要があります。
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短期収益 vs 長期安定収益
Airbnb投資の最大の特徴は、需要に応じた柔軟な価格設定が可能な点です。観光シーズンやイベント開催時には、通常の賃貸収入の3倍から4倍の収益を上げることも可能です。実際の運用事例では、都心部の物件で月額収入が50万円を超えるケースも報告されています。
一方で、季節変動や予期せぬイベントによる収益の変動リスクも存在します。新型コロナウイルスの感染拡大時には、稼働率が大幅に低下し、収益が激減した事例も少なくありません。このような収益の変動性は、従来の不動産投資には見られない特徴です。
長期的な収益性を比較すると、不動産投資は安定した賃料収入が見込める一方で、収益の上振れ余地は限定的です。賃料相場の変動は緩やかで、急激な収益増加は期待しにくい特徴があります。そのため、投資目的や収益に対する考え方によって、適切な投資手法を選択する必要があります。
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管理の手間と運用効率の違い
Airbnb運営では、予約管理、チェックイン対応、清掃手配など、日常的な管理業務が発生します。特に、外国人観光客の対応では、言語面でのコミュニケーションスキルも求められます。これらの業務を効率的に行うためには、管理システムの導入や業務フローの確立が不可欠です。
物件管理会社に運営を委託する場合、売上の15%から30%程度の手数料が発生します。委託内容によって料率は異なりますが、自己管理と比較して大幅な負担軽減が期待できます。実際の運用では、清掃業者との連携や緊急時の対応体制の構築など、きめ細かな管理体制が求められます。
従来の不動産投資では、入居者の募集や退去時の原状回復など、定期的な管理業務は発生するものの、日々の対応は比較的少なくて済みます。管理会社への委託費用も、売上の5%から10%程度と、Airbnb運営と比較して低く抑えられる傾向にあります。ただし、長期的な建物維持やメンテナンスなど、計画的な資産管理は必要不可欠です。
設備の故障や緊急修繕への対応も、両者で大きく異なります。Airbnb運営では、宿泊者の快適性を確保するため、即時対応が求められます。24時間体制での修繕対応や、予備の設備の確保など、万全の体制を整える必要があります。
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初期費用はいくらから始められる?

Airbnb投資を始めるにあたり、初期費用の適切な見積もりは事業の成否を左右する重要な要素です。物件の取得から内装工事、備品の購入まで、段階的に必要となる資金について、実務経験に基づいた具体的な数字を交えながら解説していきます。
Airbnb投資に必要な初期費用
Airbnb投資を開始する際の初期費用は、物件の規模や立地によって大きく異なります。都心部の新築物件では、1Kタイプで2,000万円から3,000万円程度の物件取得費用が必要となります。これに加えて、リノベーション工事費用として500万円から800万円程度を見込む必要があります。
物件取得時には、不動産取得税や登録免許税などの諸費用も発生します。これらの費用は物件価格の5%から7%程度となり、頭金として用意する資金に含める必要があります。住宅ローンを活用する場合、一般的に物件価格の20%から30%程度の自己資金が求められます。
民泊許可申請に関する行政手続きの費用として、保健所への申請費用や消防設備の設置費用なども必要です。これらの費用は地域によって異なりますが、一般的に30万円から50万円程度を見込んでおく必要があります。加えて、行政書士や建築士への相談費用として、20万円から30万円程度が発生します。
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家具や設備購入費用の目安
快適な宿泊環境を整えるための家具や設備は、収益性に直結する重要な投資項目です。1Kタイプの物件の場合、基本的な家具や電化製品の購入費用として、以下のような費用が必要となります。
ベッドやマットレスには、耐久性の高い商業用グレードの製品を選択することが推奨され、1台あたり15万円から20万円程度の投資が必要です。加えて、収納家具やソファなどのリビング家具には、30万円から40万円程度の予算が必要となります。
キッチン設備では、冷蔵庫、電子レンジ、IHクッキングヒーターなどの必須アイテムに、合計で25万円から35万円程度の費用が発生します。また、エアコンや照明器具などの設備費用として、20万円から30万円程度を見込む必要があります。
運営開始後にかかるランニングコスト
Airbnb運営を継続的に行うためには、月々のランニングコストを適切に見積もることが重要です。具体的な費用項目として、清掃費用は1回あたり8,000円から12,000円程度が一般的です。稼働率にもよりますが、月間の清掃費用として10万円から15万円程度を見込む必要があります。
光熱費は、宿泊者の使用状況によって変動しますが、1Kタイプの物件で月額1.5万円から2万円程度が目安となります。インターネット回線費用やWi-Fi利用料として、月額5,000円から8,000円程度が必要です。
設備の修繕費用や消耗品の補充費用として、月額2万円から3万円程度の予算を確保することが推奨されます。突発的な修理や取り替えに備えて、売上の10%程度を修繕積立金として確保することも重要です。
管理会社に運営を委託する場合、売上の15%から30%程度の手数料が発生します。加えて、Airbnbプラットフォームの手数料として、売上の3%程度が差し引かれます。これらの固定費に加えて、予約状況に応じた変動費を適切に管理することが、安定した運営につながります。
物件のメンテナンス費用として、年間で売上の5%から10%程度を見込む必要があります。具体的には、壁紙の張り替えや床材の補修、家具の取り替えなどが定期的に発生します。これらの費用を事前に見積もり、適切な価格設定と収支計画を立てることが重要です。
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投資物件選びの重要なポイントは?

Airbnb投資で成功を収めるには、物件選定が極めて重要です。適切な物件を選ぶことで、高い稼働率と収益性を実現できます。
実際の投資判断に役立つ具体的な選定基準と、需要を見極めるポイントについて詳しく解説していきます。
高収益を狙う物件選びの秘訣
収益性の高い物件を選定するには、複数の要素を総合的に判断する必要があります。立地条件は最も重要な要素の一つで、駅からの距離が物件の価値を大きく左右します。
さらに、物件の規模と間取りも重要な判断基準となります。特に、外国人観光客向けには、25平米から35平米程度の1LDKタイプが人気です。この規模であれば、2名から3名での利用が快適で、宿泊料金も適正な範囲で設定できます。実際の運用事例では、このサイズの物件で1泊あたり15,000円から20,000円の料金設定が一般的です。
建物の築年数については、新築や築5年以内の物件が必ずしも最適とは限りません。築10年以内の物件でも、適切なリノベーションを施すことで、高い競争力を持たせることができます。リノベーション費用は平米あたり15万円から20万円程度を見込む必要がありますが、この投資により宿泊料金を20%から30%上げることが可能です。
物件価格と想定収益のバランスも重要です。一般的な目安として、年間の粗利益が物件価格の8%以上となることを基準とします。例えば、3,000万円の物件であれば、年間240万円以上の粗利益が見込める物件を選定することが推奨されます。
人気エリアと観光需要の関係性
観光需要を的確に捉えることは、安定した収益確保の鍵となります。特に注目すべきは、周辺の観光スポットや商業施設との関連性です。実際の運用データによれば、主要な観光地から徒歩20分圏内の物件は、年間を通じて80%以上の高い稼働率を維持しています。
都市部では、ビジネス需要と観光需要のバランスが重要です。平日はビジネス利用、週末は観光利用というように、複数の需要を取り込める立地が理想的です。具体例として、東京都内では、新宿や渋谷などの主要ターミナル駅周辺がこの条件を満たすエリアとして挙げられます。
インバウンド需要の傾向も把握しておく必要があります。国籍によって好まれる立地や設備が異なるため、ターゲットとする客層に応じた物件選びが重要です。例えば、アジアからの観光客は、ショッピングエリアへのアクセスを重視する傾向があり、大型商業施設周辺の物件が人気を集めています。
将来的な開発計画も考慮に入れる必要があります。新規の商業施設や観光施設の建設は、エリアの価値を大きく向上させる可能性があります。実際に、過去の事例では、大型商業施設の開設により周辺物件の宿泊料金が平均30%上昇したケースも報告されています。
季節変動への対応も重要な検討項目です。観光地では、繁忙期と閑散期で稼働率に大きな差が生じます。この変動を最小限に抑えるため、複数の需要を取り込める立地を選ぶことが推奨されます。具体的には、観光スポットだけでなく、企業のオフィス街や教育機関にもアクセスの良い立地が望ましいです。
長期的な価値上昇が期待できるエリアを見極めることも重要です。再開発計画が進行中のエリアや、インフラ整備が予定されているエリアは、将来的な資産価値の上昇が期待できます。投資判断の際には、このような将来性も含めた総合的な評価が必要となります。
法規制と必要な手続きについて知っておくべきこととは?

Airbnb投資を始めるにあたり、法規制の理解と適切な手続きの実施は不可欠です。違反した場合には重い罰則が科される可能性があるため、法令順守は投資の大前提となります。実際の運用に即した形で、必要な手続きと注意点について解説していきます。
必要な許可と登録手続き一覧
Airbnb運営を適法に行うためには、複数の法規制に対応した手続きが必要となります。住宅宿泊事業法(民泊法)に基づく届出は、運営開始の60日前までに完了する必要があります。届出には物件の図面や設備の配置図、非常時の避難経路図などの添付が求められ、作成には建築士への依頼が推奨されます。
保健所への営業許可申請も重要な手続きの一つです。特に、年間営業日数が180日を超える場合は、旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可が必要となります。申請にあたっては、建築基準法や消防法の基準を満たす必要があり、具体的には以下の要件が求められます。
建築基準法では、用途地域による制限があり、住居専用地域での営業には厳しい制限が設けられています。また、延べ床面積が33平米以上であることや、採光や換気に関する基準を満たすことが求められます。これらの基準を満たさない場合は、改修工事が必要となるため、物件選定の段階で確認することが重要です。
消防法では、火災報知器や誘導灯の設置が義務付けられています。特に、延べ床面積が300平米を超える場合は、自動火災報知設備や避難器具の設置が必要となり、設置費用として100万円以上の投資が必要となることもあります。消防署による立入検査も定期的に実施されるため、継続的な設備の維持管理も重要です。
地域によっては、独自の条例による規制も存在します。例えば、東京都では特区民泊制度が設けられており、区域や営業日数に独自の制限が課されています。マンションやアパートでの運営では、管理規約での制限も確認する必要があり、管理組合の承認を得ることが求められるケースも少なくありません。
運営開始後も、宿泊者名簿の作成や保管、定期的な衛生管理など、継続的なコンプライアンス対応が求められます。宿泊者の本人確認も義務付けられており、パスポートや運転免許証などの公的身分証明書での確認が必要です。これらの業務を確実に実施するため、管理体制の構築が重要となります。
税務面での対応も忘れてはなりません。収入は事業所得として確定申告が必要となり、売上規模によっては消費税の課税対象となる場合もあります。記帳義務も発生するため、適切な会計処理体制の構築が求められます。税理士への相談費用として、年間30万円から50万円程度を見込んでおく必要があります。
事業開始時には損害賠償保険への加入も推奨されます。宿泊者の事故や物件の損壊など、予期せぬリスクに備えることが重要です。保険料は年間10万円から15万円程度が一般的ですが、補償内容によって大きく異なります。特に、第三者への損害賠償や火災保険の補償範囲は重要な確認ポイントとなります。
これらの手続きを確実に実施するため、専門家への相談は不可欠です。行政書士や税理士、不動産専門家など、各分野の専門家と連携することで、スムーズな事業開始が可能となります。
関連:民泊の許可申請の方法とは?許可申請の種類から流れ、注意すべきポイントなど解説!
まとめ
Airbnb投資は、適切な物件選定と運営戦略により、高い収益性を実現できる投資手法です。都心部の利便性の高い立地では、通常の賃貸運用と比較して2倍から3倍の収入も可能です。
ただし、成功には綿密な準備と適切な運営体制の構築が不可欠です。物件取得から内装工事、設備投資まで、必要な初期費用を正確に見積もり、法規制への対応も確実に行う必要があります。
また、多言語対応や価格戦略、トラブル対応など、日々の運営面でもきめ細かな対応が求められます。これらの要素を総合的に検討し、長期的な視点で投資判断を行うことが、Airbnb投資成功への近道となります。
参考
LIFULL homes【民泊投資】民泊は駅から遠くても大丈夫?